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- L’ampleur de la décote selon les villes et types de biens
- Les maisons : une perte financière bien plus lourde
- Paris : un cas particulier sur le marché
- Le DPE : un critère désormais déterminant
- Un marché favorable aux acheteurs exigeants
- Des solutions concrètes pour les propriétaires
- Des aides financières substantielles
- Une évolution inéluctable du marché immobilier
Le marché immobilier français évolue rapidement face aux nouvelles normes énergétiques. Une récente enquête du bureau d’études Ithaque publiée le 2 avril 2025 met en lumière une réalité économique : les logements mal isolés se vendent nettement moins cher que ceux affichant une bonne performance énergétique. Cette décote varie considérablement selon les villes et le type de bien, atteignant dans certains cas des montants vertigineux.
Les acheteurs sont désormais très attentifs à la note du DPE, devenue le second critère d’achat après le prix. Entre les restrictions de location des logements énergivores (classe G depuis 2025, classe F en 2028, classe E en 2034) et l’augmentation constante des coûts de chauffage, posséder une passoire thermique représente un risque financier que les acquéreurs intègrent directement dans leur offre d’achat.
L’ampleur de la décote selon les villes et types de biens
Dans les dix plus grandes villes françaises, les logements classés F ou G se vendent entre 237 et 667 euros de moins au mètre carré par rapport aux prix moyens du marché. Pour un appartement standard, cela représente des milliers d’euros de perte à la revente.
Pour les appartements de 40 m², voici les trois villes où la décote est la plus marquée :
Ville Prix moyen A/B Prix moyen F/G Décote en euros Nice 227 816 € 178 559 € 49 258 € Strasbourg 172 840 € 126 650 € 46 190 € Bordeaux 190 210 € 149 702 € 40 508 €
Les maisons : une perte financière bien plus lourde
La situation s’avère encore plus préoccupante pour les maisons individuelles. L’étude d’Ithaque révèle une décote allant de 552 à 1 114 euros par mètre carré. Plusieurs facteurs expliquent cette différence notable :
- Les maisons présentent généralement des surfaces plus grandes
- Elles sont davantage exposées aux variations climatiques
- Elles ne bénéficient pas de l’effet isolant des logements voisins comme dans un immeuble
Pour une maison de 150 m², les écarts de prix entre un bien économe (A/B) et une passoire thermique (F/G) atteignent des sommes considérables :
Ville Prix moyen A/B Prix moyen F/G Décote en euros Bordeaux 755 800 € 501 637 € 254 163 € Lyon 956 802 € 719 796 € 237 006 € Montpellier 733 311 € 515 804 € 217 507 €
Paris : un cas particulier sur le marché
La capitale présente une dynamique unique dans ce panorama. Les maisons parisiennes, extrêmement rares, se vendent au même prix quelle que soit leur performance énergétique (environ 1 501 350 euros). La rareté de ces biens prime sur toute autre considération dans l’équation d’achat.
Pour les appartements parisiens, la décote existe mais reste plus modérée qu’ailleurs : 26 278 euros pour un 40 m² (349 122 euros pour un F/G contre 375 400 euros pour un A/B).
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Le DPE : un critère désormais déterminant
Instauré en 2006, le DPE pèse aujourd’hui fortement dans les décisions d’achat immobilier. Jean-Régis de Vauplane, porte-parole d’Ithaque, souligne :
« Le DPE existe depuis une quinzaine d’années seulement mais il prend une importance grandissante dans la valorisation des biens immobiliers. La note du DPE est désormais le deuxième renseignement demandé par les acquéreurs aux agents immobiliers, après le prix. »
Cette évolution s’explique par plusieurs éléments concrets :
- L’augmentation constante des coûts énergétiques
- Les interdictions progressives de location des biens énergivores
- Une meilleure compréhension par les acheteurs des coûts réels d’usage d’un logement
Un marché favorable aux acheteurs exigeants
Dans un contexte où l’offre de biens dépasse la demande, les acheteurs peuvent se montrer plus sélectifs. Olivier Princivalle, président de la Fnaim Grand Paris, observe :
« Le DPE est aujourd’hui regardé par tout le monde : les acheteurs occupants évaluent leurs charges d’exploitation et les investisseurs anticipent les restrictions de location. En Île-de-France, tous départements et communes confondus, la décote entre un bien énergivore et un qui ne l’est pas atteint 15%. »
Certains agents immobiliers rapportent même que des clients refusent catégoriquement de visiter des biens au DPE médiocre, quelle que soit leur attractivité par ailleurs.
Des solutions concrètes pour les propriétaires
Face à cette réalité du marché, la rénovation énergétique constitue souvent la meilleure option pour les propriétaires de passoires thermiques. D’après les données d’Ithaque, dans 80% des cas, des travaux adaptés permettent de faire passer un logement des étiquettes F ou G aux classes A ou B.
Le coût moyen de ces rénovations varie selon la taille du logement :
- Studio de moins de 20 m² : environ 955 €/m²
- Appartement de 20 à 40 m² : 707 €/m²
- Logement de plus de 40 m² : 512 €/m²
Ces montants fluctuent néanmoins selon les contraintes spécifiques du bâtiment et les particularités locales. Certaines configurations (impossibilité d’installer un échafaudage, contraintes d’urbanisme, bâtiments classés) peuvent compliquer voire empêcher certains travaux essentiels comme l’isolation par l’extérieur ou le remplacement des menuiseries.
Des aides financières substantielles
Les propriétaires désireux d’améliorer la performance énergétique de leur logement peuvent compter sur plusieurs dispositifs de soutien financier :
- MaPrimeRénov’ : aide principale pour financer les travaux de rénovation énergétique
- Certificats d’économies d’énergie : primes versées par les fournisseurs d’énergie
- Éco-PTZ : prêt à taux zéro spécifique aux travaux d’amélioration énergétique
Par ailleurs, le prêt à taux zéro classique (PTZ) a été récemment étendu aux maisons neuves sur tout le territoire, offrant une alternative pour les propriétaires qui préféreraient acquérir un logement neuf plutôt que rénover leur bien énergivore.
Une évolution inéluctable du marché immobilier
L’importance du DPE dans l’évaluation des biens immobiliers ne fera que s’accentuer. Les futures restrictions concernant les locations saisonnières (qui devront afficher un DPE minimal de D à l’horizon 2034) élargiront encore le spectre des biens potentiellement dévalorisés.
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Cette transformation reflète une nouvelle approche du logement, où la performance énergétique devient un critère fondamental, au même titre que l’emplacement ou la configuration du bien. Pour les propriétaires, l’alternative se résume désormais à un choix simple : investir dans la rénovation ou accepter une forte décote à la vente.
À terme, cette pression économique favorise la transformation progressive du parc immobilier français vers des standards plus respectueux de l’environnement et moins gourmands en énergie.
